Grundbuchamt

Grundbuch-Unterlagen und ein Hausschlüssel auf einem Schreibtisch

📖 Lesezeit: 7 Min · 📅 16. Juni 2026

Das Grundbuchamt führt das Grundbuch und dokumentiert dort, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte und Schulden darauf lasten. Es ist eine Abteilung des Amtsgerichts. Zuständig ist das Grundbuchamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt – nicht das an Ihrem Wohnort.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen, vererben oder mit einer Grundschuld belasten, läuft das fast immer über das Grundbuchamt. Die meisten Eintragungen werden jedoch nicht von Ihnen selbst, sondern über einen Notar beantragt. In das Grundbuch eintragen lassen, einsehen und Auszüge anfordern – wer das darf und wie es abläuft, lesen Sie hier. Eine Übersicht weiterer Behörden finden Sie unter Ämter informieren.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

Das Grundbuchamt ist Teil des Amtsgerichts und führt das Grundbuch für die Grundstücke in seinem Bezirk.
Das Grundbuch zeigt: Lage und Größe des Grundstücks, den Eigentümer sowie Lasten wie Wegerechte, Nießbrauch und Grundschulden.
Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO) – bloße Neugier reicht nicht.
Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung und Grundschuld werden in aller Regel über einen Notar beantragt.
Die Gebühren richten sich bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG); sie hängen vom Wert des Grundstücks oder der Grundschuld ab.

Was macht das Grundbuchamt?

Das Grundbuchamt ist die staatliche Stelle, die das Grundbuch führt – ein öffentliches Register über die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken. Es ist keine eigenständige Behörde, sondern eine Abteilung des Amtsgerichts. Geleitet werden die Eintragungen überwiegend von Rechtspflegern.

Die Kernaufgaben des Grundbuchamts sind:

Grundbuch führen: Es legt für jedes Grundstück ein Grundbuchblatt an und hält es aktuell.
Eintragungen vornehmen: Eigentümerwechsel, Grundschulden, Hypotheken, Wegerechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte werden eingetragen oder gelöscht.
Einsicht gewähren: Es entscheidet, wer das Grundbuch einsehen darf und stellt Grundbuchauszüge aus.
Öffentlichen Glauben sichern: Wer im Grundbuch steht, gilt rechtlich als Eigentümer oder Berechtigter. Darauf darf man sich beim Immobilienkauf verlassen.

So ist ein Grundbuchblatt aufgebaut: Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück (Lage, Größe, Art). Abteilung I nennt den oder die Eigentümer. Abteilung II führt Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte. Abteilung III enthält die Grundpfandrechte – also Grundschulden und Hypotheken, mit denen meist eine Immobilienfinanzierung abgesichert wird.

Zuständigkeiten und Leistungen

Örtlich zuständig ist immer das Grundbuchamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Liegt Ihre Immobilie in einer anderen Stadt als Ihr Wohnort, wenden Sie sich an das dortige Amtsgericht. In einigen Bundesländern – etwa in Baden-Württemberg seit der Übertragung auf die Amtsgerichte – kann die Organisation abweichen; im Zweifel hilft die Auskunft Ihres örtlichen Amtsgerichts weiter.

Diese Leistungen erbringt das Grundbuchamt:

Leistung	Worum es geht	Antrag meist über
Grundbucheinsicht / Auszug	Einsicht in ein Grundbuchblatt, einfacher oder beglaubigter Auszug	Direkt beim Amt (mit Nachweis) oder über Notar
Eigentumsumschreibung	Eintragung des neuen Eigentümers nach Kauf, Erbe oder Schenkung	Notar
Auflassungsvormerkung	Reservierung des Eigentumsanspruchs für den Käufer bis zur Umschreibung	Notar
Grundschuld / Hypothek eintragen	Eintragung des Grundpfandrechts zur Absicherung eines Kredits	Notar
Löschung	Streichen einer abbezahlten Grundschuld oder eines erloschenen Rechts	Notar (mit Löschungsbewilligung der Bank)

Grundbucheinsicht: Wer darf einsehen?

Das Grundbuch ist kein frei zugängliches Register. Nach § 12 der Grundbuchordnung (GBO) ist die Einsicht nur dem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das schützt die Eigentümer vor unbefugter Ausforschung.

Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn ein sachlich begründetes, oft wirtschaftliches Interesse besteht. Anders als ein rechtliches Interesse muss es sich nicht auf ein bestehendes Recht stützen. Anerkannt sind zum Beispiel:

Eigentümer für das eigene Grundstück.
Kaufinteressenten, wenn bereits ernsthafte Vertragsverhandlungen laufen – bloßes Kaufinteresse genügt nach der Rechtsprechung in der Regel nicht.
Gläubiger, die eine Forderung gegen den Eigentümer durchsetzen wollen.
Erben und Pflichtteilsberechtigte zur Klärung des Nachlasses.
Behörden, Gerichte und Notare im Rahmen ihrer Aufgaben.

Notare dürfen das Grundbuch ohne gesonderten Nachweis einsehen. Über die sogenannte isolierte Grundbucheinsicht (§ 133a GBO) kann ein Notar Ihnen den Inhalt mitteilen, wenn Sie ihm Ihr berechtigtes Interesse darlegen. Das ist oft der schnellste Weg, wenn Sie nicht selbst Eigentümer sind.

So läuft eine Eintragung über den Notar ab

Eintragungen ins Grundbuch können Sie nicht formlos selbst beantragen. Für eine Eigentumsumschreibung oder Grundschuld brauchen Sie eine notariell beglaubigte oder beurkundete Erklärung. Der typische Ablauf beim Immobilienkauf:

Kaufvertrag: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag mit Käufer und Verkäufer.
Auflassungsvormerkung: Der Notar veranlasst die Eintragung beim Grundbuchamt. Sie sichert dem Käufer den Anspruch auf das Eigentum, bevor der Kaufpreis gezahlt ist.
Grundschuld: Finanziert eine Bank den Kauf, wird parallel die Grundschuld in Abteilung III eingetragen.
Kaufpreiszahlung und Steuer: Nach Zahlung des Kaufpreises und Begleichung der Grunderwerbsteuer (Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts) beantragt der Notar die Umschreibung.
Eigentumsumschreibung: Das Grundbuchamt trägt den neuen Eigentümer in Abteilung I ein. Erst damit sind Sie rechtlich Eigentümer.

Vom Kaufvertrag bis zur fertigen Umschreibung vergehen häufig zwei bis fünf Monate. Die Dauer hängt von der Bearbeitungslast des Grundbuchamts und davon ab, wie schnell Steuer und Kaufpreis abgewickelt sind. Geschützt sind Sie aber bereits ab der Auflassungsvormerkung.

Kosten und Gebühren

Die Gebühren des Grundbuchamts und des Notars sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt. Es gibt keinen Verhandlungsspielraum. Maßgeblich ist der Geschäftswert: bei der Eigentumsumschreibung in der Regel der Kaufpreis, bei der Grundschuld deren Betrag. Auf diesen Wert wird eine Gebührentabelle angewendet und je nach Tätigkeit mit einem Faktor multipliziert.

Vorgang	Gebührenfaktor (GNotKG)	Berechnungsgrundlage
Eigentumsumschreibung (Grundbuchamt)	1,0	Kaufpreis / Verkehrswert
Auflassungsvormerkung	0,5	Kaufpreis
Grundschuld eintragen (Grundbuchamt)	1,0	Betrag der Grundschuld

Als grobe Orientierung liegen die gesamten Kosten für Notar und Grundbucheintrag beim Immobilienkauf zusammen meist bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommt davon getrennt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist. Ein einfacher Grundbuchauszug zur Einsicht kostet nur eine geringe Pauschale; die genaue Höhe erfragen Sie beim zuständigen Amt.

Tipps für den Kontakt mit dem Grundbuchamt

Richtiges Amt wählen: Zuständig ist das Amtsgericht am Ort des Grundstücks, nicht an Ihrem Wohnort.
Berechtigtes Interesse vorbereiten: Wollen Sie als Nicht-Eigentümer einsehen, halten Sie einen Nachweis bereit – etwa einen Erbschein, eine Forderungsaufstellung oder einen Vertragsentwurf.
Über den Notar gehen: Für Einsicht und Eintragungen ist der Notar oft der schnellere Weg, da er ohne Extra-Nachweis Zugriff hat.
Grundbuchnummer angeben: Mit Gemarkung, Flur und Flurstück oder der Grundbuchblattnummer findet das Amt das Grundstück schneller.
Löschung nicht vergessen: Nach Tilgung eines Kredits sollten Sie prüfen, ob die Grundschuld gelöscht werden soll – nötig ist die Löschungsbewilligung Ihrer Bank.

Häufig gestellte Fragen

Ist das Grundbuchamt eine eigene Behörde?

Nein. Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichts. Es führt das Grundbuch für die Grundstücke seines Bezirks. Mehr zum Gericht selbst lesen Sie auf der Seite zum Amtsgericht.

Kann ich mein eigenes Grundbuch einfach einsehen?

Ja. Als eingetragener Eigentümer haben Sie ein berechtigtes Interesse und dürfen Ihr Grundbuchblatt jederzeit einsehen oder einen Auszug anfordern. Bringen Sie einen Ausweis und die Angaben zum Grundstück mit.

Darf ich das Grundbuch von fremden Grundstücken einsehen?

Nur mit einem berechtigten Interesse nach § 12 GBO, das Sie darlegen müssen. Reine Neugier oder bloßes Kaufinteresse genügen nicht. Anerkannt sind etwa Gläubiger, Erben oder Käufer in laufenden Verhandlungen.

Muss ich für eine Eintragung selbst zum Grundbuchamt?

In der Regel nicht. Eigentumsumschreibung, Grundschuld und Auflassungsvormerkung werden über einen Notar beantragt, der die notwendigen Erklärungen beglaubigt und beim Amt einreicht.

Wie lange dauert die Eigentumsumschreibung?

Vom Kaufvertrag bis zur Eintragung des neuen Eigentümers vergehen meist zwei bis fünf Monate. Maßgeblich sind die Bearbeitungszeit des Grundbuchamts sowie die Abwicklung von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer.

Was kostet ein Grundbucheintrag?

Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG und dem Wert von Grundstück oder Grundschuld. Beim Kauf liegen Notar- und Grundbuchkosten zusammen meist bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich Grunderwerbsteuer.