Mietvertrag kündigen

Mietvertrag mit Stift und Wohnungsschlüsseln auf einem Tisch

📖 Lesezeit: 9 Min · 📅 5. Mai 2026

Ein Mietvertrag lässt sich nicht einfach von heute auf morgen beenden. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen bestimmte Fristen einhalten und formale Vorgaben beachten. Dabei gelten für beide Parteien unterschiedliche Regeln – während Mieter fast immer ordentlich kündigen können, brauchen Vermieter triftige Gründe.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

- Mieter können jederzeit mit 3 Monaten Frist kündigen, Vermieter nur bei berechtigtem Interesse
- Kündigungsfristen für Vermieter steigen mit der Wohndauer: 3, 6 oder 9 Monate
- Schriftform ist zwingend erforderlich – E-Mail oder WhatsApp reichen nicht aus
- Außerordentliche Kündigungen sind bei wichtigem Grund ohne Frist möglich
- Mieter haben starken Kündigungsschutz und können Widerspruch einlegen
- Sonderkündigungsrechte greifen bei Mieterhöhung oder Modernisierung

Kündigungsfristen im Überblick

Die Kündigungsfristen unterscheiden sich je nach Partei und Wohndauer erheblich. Mieter haben es deutlich einfacher als Vermieter.

Jeder Mieter kann seinen Mietvertrag jederzeit ordentlich kündigen. Die Frist beträgt immer 3 Monate zum Monatsende. Eine Begründung ist nicht nötig. Bei mehreren Mietern muss jeder einzeln unterschreiben oder alle gemeinsam kündigen.

Vermieter haben es schwerer. Sie können nur bei berechtigtem Interesse kündigen und müssen längere Fristen einhalten:

Wohndauer	Kündigungsfrist Vermieter	Kündigungsfrist Mieter
Bis 5 Jahre	3 Monate	3 Monate
5-8 Jahre	6 Monate	3 Monate
Über 8 Jahre	9 Monate	3 Monate

Die Frist beginnt nicht sofort nach Zugang der Kündigung. Sie startet am ersten Werktag des übernächsten Monats. Wer also im März kündigt, kann frühestens zum 30. Juni ausziehen.

Achtung: Samstage gelten als Werktage. Nur Sonn- und Feiertage verschieben den Fristbeginn.

Formvorschriften und Zustellung

Eine Mietkündigung muss schriftlich erfolgen. Das steht im Gesetz und lässt keine Ausnahmen zu. E-Mails, WhatsApp-Nachrichten oder mündliche Kündigungen sind unwirksam.

Das Kündigungsschreiben muss handschriftlich unterschrieben werden. Ein eingescanntes Schreiben ohne Original-Unterschrift reicht nicht aus. Bei mehreren Mietern oder Vermietern müssen alle unterschreiben.

Die Kündigung muss beim Empfänger ankommen. Der Absender trägt das Risiko, wenn das Schreiben verloren geht. Daher empfiehlt sich ein Einschreiben mit Rückschein. Alternativ kann die Kündigung persönlich gegen Empfangsbestätigung übergeben werden.

Wichtige Inhalte des Kündigungsschreibens:
– Namen aller Vertragsparteien
– Vollständige Anschrift der Mietwohnung
– Kündigungstermin (letzter Tag des Mietverhältnisses)
– Bei Vermieterkündigung: Kündigungsgrund
– Datum und Unterschrift

Tipp: Bewahre den Rückschein auf. Er ist der Nachweis, dass die Kündigung rechtzeitig zugegangen ist.

Ein einfaches Kündigungsschreiben ohne Begründung reicht für Mieter aus. Vermieter müssen dagegen ihren Kündigungsgrund detailliert darlegen und belegen können.

Berechtigte Interessen des Vermieters

Vermieter können nicht willkürlich kündigen. Sie brauchen ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Die drei Hauptgründe sind Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung und Pflichtverletzungen des Mieters.

Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund. Der Vermieter oder seine nahen Angehörigen (Ehepartner, Kinder, Eltern, Geschwister) müssen die Wohnung selbst nutzen wollen. Entfernte Verwandte oder Freunde berechtigen nicht zur Eigenbedarfskündigung.

Der Eigenbedarf muss ernsthaft und nachvollziehbar sein. Vorgeschobene Gründe oder reine Spekulationsabsichten reichen nicht. Typische Eigenbedarfssituationen:
– Vergrößerung der Familie
– Pflege von Angehörigen
– Berufliche Veränderungen
– Trennung oder Scheidung

Wirtschaftliche Verwertung liegt vor, wenn der Vermieter durch die Kündigung angemessene wirtschaftliche Vorteile erzielen kann. Das kann eine umfassende Modernisierung oder der Abriss für einen Neubau sein. Eine einfache Mieterhöhung rechtfertigt keine Kündigung.

Achtung: Nach einer Modernisierung darf der Vermieter 3 Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Schwerwiegende Pflichtverletzungen des Mieters können ebenfalls zur Kündigung berechtigen. Dazu gehören dauerhafte Mietschulden, erhebliche Störungen oder vertragswidrige Nutzung der Wohnung.

Außerordentliche Kündigung ohne Frist

In schwerwiegenden Fällen können beide Parteien fristlos kündigen. Voraussetzung ist ein wichtiger Grund, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.

Wichtige Gründe für Vermieter:
– Mietschulden von mehr als zwei Monatsmieten
– Schwere Beschädigung der Wohnung
– Massive Belästigung anderer Mieter
– Gewerbliche Nutzung ohne Erlaubnis
– Überlassung an Dritte ohne Zustimmung

Mieter können fristlos kündigen bei:
– Schweren Wohnungsmängeln (Schimmel, defekte Heizung)
– Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung
– Belästigung durch den Vermieter
– Verweigerung der Mängelbeseitigung

Die außerordentliche Kündigung muss innerhalb von sechs Monaten nach Kenntnis des Kündigungsgrunds ausgesprochen werden. Bei Mietschulden verkürzt sich die Frist auf zwei Monate.

Heilung bei Zahlungsverzug

Eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden wird unwirksam, wenn der Mieter bis zwei Monate nach Klageerhebung alle Rückstände begleicht. Diese „Heilung“ ist nur zweimal in vier Jahren möglich.

Eine außerordentliche Kündigung sollte immer mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbunden werden. Falls die fristlose Kündigung unwirksam ist, greift die ordentliche Kündigung.

Sonderkündigungsrechte für Mieter

Neben der ordentlichen Kündigung haben Mieter in bestimmten Situationen Sonderkündigungsrechte mit verkürzten Fristen oder ohne die üblichen Beschränkungen.

Bei Mieterhöhungen können Mieter mit verkürzter Frist kündigen. Erhöht der Vermieter die Miete nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete), kann der Mieter bis zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag des auf die Mieterhöhung folgenden Monats zugehen.

Modernisierungsankündigungen berechtigen Mieter zur außerordentlichen Kündigung zum Ende des übernächsten Monats. Das gilt unabhängig davon, ob die Modernisierung eine Härte darstellt oder nicht.

Bei Umwandlung in Eigentumswohnungen haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Nach dem Verkauf einzelner Wohnungen können sie mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, auch wenn längere vertragliche Kündigungsfristen vereinbart waren.

Schwerbehinderte Mieter können bei behinderungsgerechten Umbauten oder bei Umzug in eine geeignetere Wohnung mit verkürzter Frist kündigen. Voraussetzung ist eine entsprechende Bescheinigung der zuständigen Behörde.

Tipp: Sonderkündigungsrechte sind oft zeitlich begrenzt. Prüfe die Fristen genau und handle schnell.

Kündigungsschutz und Widerspruchsrecht

Mieter genießen umfassenden Schutz vor Kündigungen. Selbst bei berechtigtem Interesse des Vermieters können sie Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung für sie eine besondere Härte bedeutet.

Das Widerspruchsrecht steht allen Mietern zu, nicht allein bei Eigenbedarfskündigungen. Der Widerspruch muss schriftlich bis zwei Monate vor dem Kündigungstermin beim Vermieter eingehen. Er führt zur Fortsetzung des Mietverhältnisses, bis ein Gericht entscheidet.

Gründe für einen erfolgreichen Widerspruch:
– Hohes Alter oder schwere Krankheit
– Lange Wohndauer in der Wohnung
– Schwangerschaft oder kleine Kinder
– Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche
– Besondere örtliche Bindung

Das Gericht führt eine Interessenabwägung durch. Die Interessen des Vermieters werden gegen die Härte für den Mieter abgewogen. Je schwerwiegender die Auswirkungen für den Mieter, desto höher sind die Chancen auf einen erfolgreichen Widerspruch.

Bestimmte Mietergruppen haben besonderen Schutz:
– Schwangere ab dem dritten Monat
– Familien mit Kindern unter 16 Jahren
– Schwerbehinderte Menschen
– Personen über 70 Jahre

Ein erfolgreiches Widerspruchsverfahren kann das Mietverhältnis um mehrere Jahre verlängern.

Der Kündigungsschutz gilt auch bei Sperrfristen. Nach einer umfassenden Modernisierung darf drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Nach einem Eigentümerwechsel besteht ebenfalls drei Jahre lang Kündigungsschutz.

Häufige Fehler bei Kündigungen

Viele Kündigungen sind unwirksam, weil formale oder inhaltliche Fehler gemacht werden. Die häufigsten Probleme lassen sich leicht vermeiden.

Der größte Fehler ist die falsche Form. E-Mails, Faxe oder mündliche Kündigungen sind unwirksam. Auch PDF-Dateien ohne handschriftliche Unterschrift erfüllen nicht die Schriftform. Die Kündigung muss als Original mit eigenhändiger Unterschrift vorliegen.

Falsche Kündigungsfristen führen ebenfalls zur Unwirksamkeit. Viele rechnen die Frist ab dem Versand der Kündigung. Richtig ist aber der erste Werktag des Monats nach Zugang beim Empfänger. Wer am 15. März kündigt, kann frühestens zum 30. Juni ausziehen.

Bei mehreren Mietern oder Vermietern müssen alle die Kündigung unterschreiben. Fehlt auch nur eine Unterschrift, ist die gesamte Kündigung unwirksam. Das gilt auch für Ehepaare, die beide im Mietvertrag stehen.

Unvollständige Angaben machen die Kündigung angreifbar. Namen, Anschrift der Wohnung und Kündigungstermin müssen eindeutig erkennbar sein. Vermieterkündigungen brauchen zusätzlich eine detaillierte Begründung.

Häufiger Fehler	Folge	Lösung
E-Mail-Kündigung	Unwirksam	Schriftliche Kündigung mit Unterschrift
Falsche Fristberechnung	Kündigungstermin verschiebt sich	Ab erstem Werktag nach Zugang rechnen
Fehlende Unterschriften	Kündigung unwirksam	Alle Vertragsparteien unterschreiben
Keine Zugangsbestätigung	Nachweisprobleme	Einschreiben mit Rückschein

Ein weiterer Stolperstein sind vorformulierte Kündigungsschreiben aus dem Internet. Sie enthalten oft Standardfloskeln oder rechtliche Begriffe, die nicht zur konkreten Situation passen. Besser ist ein individuelles Schreiben mit den nötigen Angaben.

Nach der Kündigung: Rechte und Pflichten

Mit der wirksamen Kündigung beginnt eine Übergangsphase bis zum Ende des Mietverhältnisses. Beide Parteien haben weiterhin Rechte und Pflichten zu beachten.

Der Mieter muss die Miete bis zum Kündigungstermin weiterzahlen, auch wenn er früher auszieht. Ein vorzeitiger Auszug befreit nicht von der Zahlungspflicht. Nur wenn der Vermieter einen Nachmieter findet oder die Wohnung anderweitig nutzt, reduziert sich die Zahlungspflicht.

Die Wohnung muss ordnungsgemäß zurückgegeben werden. Dazu gehört die Beseitigung aller Einbauten und Veränderungen, falls vertraglich vereinbart. Schönheitsreparaturen sind nur geschuldet, wenn eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag steht.

Der Vermieter muss Besichtigungen für Nachmieter oder Käufer dulden. Diese dürfen nur zu angemessenen Zeiten stattfinden und müssen rechtzeitig angekündigt werden. Täglich oder an Wochenenden sind Besichtigungen nicht zumutbar.

Die Kaution muss spätestens sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden. Der Vermieter darf nur berechtigt Forderungen abziehen – für Schäden, ausstehende Nebenkosten oder unterlassene Schönheitsreparaturen.

Tipp: Dokumentiere den Zustand der Wohnung bei der Übergabe mit Fotos. Das hilft bei späteren Streitigkeiten um die Kaution.

Beide Parteien können einen Nachmieter vorschlagen. Der Vermieter muss einen geeigneten Nachmieter akzeptieren, wenn dadurch seine Interessen gewahrt bleiben. Bei Zustimmung zum Nachmieter kann der bisherige Mieter vorzeitig aus dem Vertrag entlassen werden.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich meinen Mietvertrag per E-Mail kündigen?

Nein, eine Kündigung per E-Mail ist unwirksam. Das Gesetz schreibt die Schriftform vor, das bedeutet ein handschriftlich unterschriebenes Dokument. Auch WhatsApp, SMS oder Fax reichen nicht aus.

Wie lange ist meine Kündigungsfrist als Mieter?

Als Mieter hast du immer eine Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende, unabhängig davon, wie lange du bereits in der Wohnung wohnst. Die Frist beginnt am ersten Werktag des Monats nach Zugang deiner Kündigung beim Vermieter.

Kann mein Vermieter ohne Grund kündigen?

Nein, Vermieter brauchen ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung. Die häufigsten Gründe sind Eigenbedarf, umfassende Modernisierung oder schwerwiegende Vertragsverletzungen des Mieters. Eine grundlose Kündigung ist unwirksam.

Was passiert, wenn ich Widerspruch gegen die Kündigung einlege?

Dein Widerspruch führt zur Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Kündigungstermin hinaus. Das Gericht entscheidet dann, ob deine persönlichen Umstände eine Härte darstellen, die die Interessen des Vermieters überwiegt.

Muss ich einen Nachmieter stellen?

Nein, du bist nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu finden. Du kannst aber einen geeigneten Kandidaten vorschlagen – akzeptiert der Vermieter diesen, kannst du möglicherweise vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden.

Wie lange hat der Vermieter Zeit, meine Kaution zurückzuzahlen?

Die Kaution muss spätestens sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden. Der Vermieter darf nur berechtigte Forderungen wie Schäden oder ausstehende Nebenkosten abziehen.